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Venta
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Los locales y edificios comerciales en venta en Limpio muestran dos tarjetas, pero ambas reproducen el mismo edificio de renta activa en Montaña Alta, cerca de la avenida San José. La propiedad publica 330 m², ocho monoambientes, un departamento de dos dormitorios, un salón y estacionamientos por Gs. 1.000.000.000, con una rentabilidad bruta anunciada de 12,84 %. El análisis debe realizarse como un solo activo y verificar ingresos, ocupación, gastos, obra y documentación.
Dirección, superficie, precio y descripción son idénticos. Pedí finca, código interno y confirmación de que no son dos bloques diferentes. Consolidá el duplicado antes de calcular stock o negociar con anunciantes. La reserva debe referirse a una sola propiedad registral y enumerar todas sus unidades. Si realmente existen dos edificios, el vendedor debe aportar títulos, planos y contratos separados que lo demuestren.
En planta baja se anuncian cuatro monoambientes equipados y un salón; arriba, otros cuatro monoambientes y un departamento de dos dormitorios. Los campos marcan veinte dormitorios y diez baños, que parecen contar ambientes de forma inusual. Solicitá plano, numeración, superficie por unidad, medidores y estado de cocina y baño. Verificá estacionamientos, circulación, escaleras, ventilación y seguridad contra incendio.
Pedí contratos, recibos bancarios y padrón de ocupación de al menos doce meses. Calculá renta potencial y efectivamente cobrada, morosidad, vacancia y descuentos. Restá agua, internet, residuos, mantenimiento, reparaciones, administración, seguros e impuestos para obtener rendimiento neto. Compará con precio y capital de adecuación. Una tasa publicada sin periodo, método ni documentos no debe sostener por sí sola la compra.
La ficha incluye heladeras, cocinas y lavarropas en cuatro unidades, alguna heladera adicional, cámaras y tanque de 5.000 litros. Prepará inventario con marca, serie, antigüedad y funcionamiento. Revisá cableado, presión, bombeo, limpieza del tanque y protección de datos de cámaras. Estimá reposición. Aclarar qué pertenece al vendedor o al inquilino evita pagar por bienes ausentes o asumir obligaciones no previstas.
Municipio y técnico deben confirmar planos aprobados, uso, prevención de incendios, salidas, instalaciones y habitabilidad. El escribano revisa título, gravámenes y tributos. Estudiá cada contrato: depósito, plazo, reajuste, servicios, mora y transferencia al comprador. Confirmá régimen fiscal y facturación. No aceptes ocupantes sin contrato ni rentas en efectivo sin respaldo dentro de la valoración.
La propuesta puede condicionarse a auditoría de rentas, inspección, planos y título. Define inventario, corte de alquileres, garantías recibidas, saldos, comunicaciones y entrega de llaves y medidores. Retené fondos si hay regularizaciones pendientes. Sumá comisión, escritura, impuestos y capital de mantenimiento. El precio debe apoyarse en flujo neto sostenible y estado físico, no en el rendimiento bruto anunciado en dos fichas duplicadas.
¿Hay dos edificios en venta? Las tarjetas son idénticas y parecen un solo activo; debe confirmarse con finca y planos.
¿La rentabilidad de 12,84 % está garantizada? No; requiere contratos, cobranzas, ocupación y gastos para calcular rendimiento neto.
¿Qué se transfiere además del inmueble? Contratos, garantías, llaves, medidores y solo los equipos incluidos en un inventario firmado.
Interior de la vivienda
Exterior y espacios
Aparcamiento y almacenaje
Edificio / Condominio
Seguridad
Servicios y conectividad
