Locales y edificios comerciales en venta en Ciudad del Este

Los locales y edificios comerciales en venta en Ciudad del Este son dos activos mixtos. El de avenida Alejo García cuesta USD 450.000 y declara 800 m², cuatro salones en planta baja, un salón superior con oficinas y dos viviendas. El de Pablo Rojas pide USD 1.800.000, carga 529 m² de terreno y 3.727 m² útiles y combina recepción, oficinas, depósito y departamentos. Ninguna ficha aporta rentas, ocupación, contratos, gastos ni planos completos. Antes de valorar por ingresos hay que reconstruir área, unidades y situación legal.

Cuatro salones y dos viviendas sobre Alejo García

Los cuatro locales de planta baja medirían 25 m² cada uno y tendrían baño. Arriba se describe un salón amplio, sala de reuniones, oficinas, kitchenette y depósito. Una vivienda tiene tres habitaciones y otra dos. Pedí cuadro de unidades con área, acceso, medidor, baño, estado y renta. Confirmá qué significa 800 m²: terreno, construcción o ambos, pues la tarjeta repite área total y útil.

Pablo Rojas: 529 m² de lote y 3.727 m² útiles

La relación es posible en un edificio vertical, pero necesita plano y metraje por planta. El texto anuncia cuatro niveles y luego enumera PB, N1 y N2 hasta N4, equivalentes a cinco plantas. Los niveles altos tendrían departamentos de 140 m², tres dormitorios y área de servicio. Confirmá cantidad exacta de unidades, ascensores, escaleras, estacionamiento, depósito y superficie cubierta habilitada.

Ingresos, ocupación y contratos

Solicitá rent roll con cada local, oficina, vivienda y departamento, canon, moneda, vencimiento, garantía, morosidad y gastos. Contrastá cobros bancarios y contratos. Identificá unidades vacías y rentas por debajo de mercado. Calculá ingreso neto después de impuesto, administración, seguridad, mantenimiento y vacancia. Sin esa evidencia, USD 450.000 o USD 1,8 millones son precios de oferta, no rendimientos comparables.

Servicios e instalaciones comunes

Alejo García anuncia Essap, Ande y desagües cloacal y pluvial. Verificá medidores, potencia, tableros, bombas y deudas. En ambos edificios revisá incendio, evacuación, accesibilidad, ascensores, ventilación, impermeabilización y estructura. Separá servicios entre comercio y vivienda. Cotizá adecuación normativa y mantenimiento mayor; una instalación compartida puede crear conflictos de consumo o limitar la división de unidades.

Ubicación comercial y operación diaria

El activo de Pablo Rojas se presenta a tres cuadras de Ruta PY02; el otro está sobre Alejo García, con una dirección que muestra un error de codificación en Juan E'Oleary. Confirmá coordenadas, tránsito, carga, estacionamiento, transporte y seguridad. Visitá durante apertura y cierre. Para depósito importa maniobra; para locales, flujo y escaparate; para departamentos, ruido y privacidad.

Debida diligencia de un edificio mixto

Pedí título, régimen de propiedad, planos aprobados, final de obra, patente, prevención contra incendios, contratos, impuestos y deudas. Un ingeniero revisa estructura e instalaciones y mide áreas. El modelo financiero incluye compra, comisión, obra, vacancia y financiación. Condicioná la oferta a metraje y rentas auditadas. La reserva identifica todo el predio y no presupone que cada unidad pueda venderse o hipotecarse por separado.

Preguntas frecuentes

¿Cuántos activos comerciales hay? Dos complejos mixtos, ambos con comercio y otros usos residenciales u oficinas.

¿El edificio de Pablo Rojas tiene cuatro o cinco niveles? La descripción se contradice: dice cuatro, pero enumera planta baja y N1 a N4.

¿Se conoce la rentabilidad? No; faltan alquileres, ocupación, contratos, gastos y estado por unidad.