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Venta
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Los terrenos en venta en San Pedro de Ycuamandyyú permiten comparar tres perfiles: 1.620 m² céntricos por Gs. 600 millones, 2.585 m² sobre Ruta XI por Gs. 800 millones y 11.402,4 m² en San Rafael por Gs. 2.500 millones. El primero se promociona junto al Poder Judicial y una facultad; el segundo, por tránsito y potencial comercial; el tercero, por escala para desarrollo. Ninguno publica frente y fondo. Antes de valorar, necesitás forma, área neta, uso municipal, capacidad de servicios y coste de transformar cada suelo.
Solicitá plano de cada predio y medí frente, fondo, ángulos, orientación y mojones. Un lote de 1.620 m² estrecho puede limitar estacionamiento; uno rutero necesita acceso seguro; 11.402,4 m² requieren calles y cesiones si se subdividen. Superponé retiros, ochavas y afectaciones para obtener área útil. La mensura debe coincidir con título y lugar visitado antes de dibujar un proyecto o calcular precio por unidad resultante.
El rango va de unos Gs. 219.252 a Gs. 370.370 por m². Para entenderlo, probá un uso permitido y calculá suelo, cierre, redes, drenaje, proyecto, permisos, obra y financiación. En el predio grande usá área neta vendible; en el céntrico, metros construibles; en ruta, superficie comercial y estacionamiento. Compará ingresos y plazo. El menor valor unitario puede esconder la inversión y el tiempo más altos.
Confirmá que la cercanía al Poder Judicial y la facultad genere demanda real de oficinas, vivienda, estacionamiento o comercio. Contá flujo peatonal y vehicular y revisá oferta existente. Pedí certificado de uso y parámetros de altura, ocupación, retiros y cocheras. La frase ‘sin limitaciones’ debe descartarse hasta tener respuesta municipal. Verificá potencia eléctrica, agua y saneamiento para la cantidad de unidades proyectada.
Consultá al organismo vial y al municipio sobre acceso, cartelería y retiros. Observá la curva citada, distancia de frenado, visibilidad y posibilidad de giro. Medí espacio de estacionamiento y maniobra sin invadir la ruta. Inspeccioná la casa antigua, instalaciones y título de mejoras. Decidí con presupuestos si aporta, se adapta o se demuele. El tránsito constante solo crea valor si clientes y proveedores pueden entrar de forma legal y segura.
Pedí prefactibilidad para fraccionar o construir el desarrollo imaginado. Calculá calles, áreas verdes, drenaje, red eléctrica y de agua, títulos resultantes y comercialización. Estudiá absorción local: cuántos lotes o unidades podrían venderse por mes y a qué precio cerrado. Confirmá que ‘plano’ y ‘servicios en puerta’ sean medibles. Una hectárea bruta puede perder una proporción importante al urbanizarse.
Reuní finca, padrón, certificado catastral, impuestos, plano y antecedentes. Verificá gravámenes, ocupantes, servidumbres y correspondencia entre vendedor y titular. Visitá con agrimensor y técnico, también después de lluvia. Obtené cartas de factibilidad de servicios. En la reserva identificá superficie y uso condicionado, con devolución si falla título, mensura, acceso o permiso. No uses el texto del anuncio como anexo técnico.
Anotá precio unitario y total, área útil, frente, calle, tráfico, redes, regulación, inversión, demanda y plazo. Penalizá datos pendientes en lugar de asumir el mejor caso. El lote céntrico compite por intensidad, el rutero por exposición y el grande por escala. La decisión correcta es la que entrega el proyecto viable con mejor margen y menor incertidumbre, no necesariamente la parcela más barata ni la más visible.
¿Los tres terrenos publican sus medidas? Publican superficie, pero no frente y fondo; plano y mensura son imprescindibles.
¿Cuál está sobre ruta? El predio de 2.585 m² se anuncia sobre Ruta XI, en una curva con tránsito constante.
¿Qué requiere el terreno de San Rafael? Prefactibilidad, cálculo de área neta e infraestructura y un estudio de demanda para desarrollo.
Interior de la vivienda
Exterior y espacios
Aparcamiento y almacenaje
Edificio / Condominio
Seguridad
Servicios y conectividad
